3月8日，全國(guó)人大表示，將落實(shí)制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成。

而在幾天前的政府工作報(bào)告中，明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，這是2014年和2018年之后，第三次提及房地產(chǎn)稅立法。

更關(guān)鍵的是，在《三重信號(hào)來(lái)襲，房地產(chǎn)稅還遠(yuǎn)嗎》一文中，凱風(fēng)君提及，從2017到2019年，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期修法問(wèn)題都已明確解決，國(guó)地稅合并已經(jīng)邁出步伐?？梢哉f(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅已無(wú)技術(shù)障礙。

那么如今，最大的問(wèn)題是，房地產(chǎn)稅的到來(lái)，將會(huì)對(duì)樓市和地方政府產(chǎn)生多大影響？

01

房地產(chǎn)稅的初衷是什么？

先看初衷。

推出房地產(chǎn)稅的本意，是為了緩解地方財(cái)政壓力，替代即將枯竭的土地財(cái)政，從而厘清中央與地方之間的財(cái)稅關(guān)系。

在大多數(shù)一二線城市，土地資源開(kāi)發(fā)力度過(guò)大，新增住房資源嚴(yán)重不足，不少地方已經(jīng)進(jìn)入存量房交易時(shí)代。這意味著依靠賣地來(lái)聚攏收入的未來(lái)空間越來(lái)越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來(lái)越突出。

同時(shí)，隨著減稅降負(fù)成為常態(tài)，從中央到地方，財(cái)政收入無(wú)疑都將受到影響。如何尋找新的穩(wěn)定稅源，就成為當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)稅恰好是備選答案之一。

由此來(lái)看，房地產(chǎn)稅的到來(lái)，是為地方政府開(kāi)辟新的稅源，并非是為降房?jī)r(jià)而來(lái)。

02

大殺器：全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)

的確，房地產(chǎn)稅并非是為降房?jī)r(jià)而來(lái)。但不要忘記，房地產(chǎn)稅在開(kāi)征之前的一大技術(shù)殺器——全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

過(guò)去，各地信息猶如孤島。理論上，一個(gè)人在全國(guó)每個(gè)城市都買一兩套房子，而在系統(tǒng)里卻只能查到當(dāng)?shù)氐囊惶追孔?。如果全?guó)住房信息都能聯(lián)網(wǎng)，那么誰(shuí)在囤房，誰(shuí)在炒房，將會(huì)一目了然。

尤其對(duì)于公職人員來(lái)說(shuō)，能否解釋清除這些房子的來(lái)源，就顯得至關(guān)重要。雖然“以人查房”不會(huì)面向所有人開(kāi)啟，但至少在相關(guān)監(jiān)管部門那里，這些信息將會(huì)一目了然。

所以，短期而言，房地產(chǎn)稅如果順利落地，必然會(huì)對(duì)投機(jī)者產(chǎn)生一定的威懾，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)一定程度的拋盤效應(yīng)。

更關(guān)鍵的是，房產(chǎn)稅是持有稅，只有拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同，這些都是交易稅，只有賣房賣房才會(huì)產(chǎn)生，但房產(chǎn)稅則是一直伴隨終生。

所以，持有多套房子的人，不得不考慮持有成本。

03

會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租房者？

當(dāng)然，有人說(shuō)，任何稅收都有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，房產(chǎn)稅照樣可以轉(zhuǎn)嫁給租房者。

持有這種論斷的人，忽略了全國(guó)住房市場(chǎng)所處的階段。

如今，住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，加上集體土地建設(shè)租賃房正在大肆上馬，未來(lái)租賃未必還是賣方市場(chǎng)，將要轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)談何容易？

同時(shí)，如果房產(chǎn)稅到來(lái)，那么如今的房屋空置成本將會(huì)不斷提升，大量投資者將會(huì)把空置房拿出去出租，稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)進(jìn)一步削弱。

要知道，房租與房?jī)r(jià)完全不同。房?jī)r(jià)可能受到貨幣環(huán)境和富裕階層收入水平的影響，會(huì)嚴(yán)重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現(xiàn)實(shí)收入水平的約束。

此前個(gè)稅減免需要填報(bào)房東信息，而填報(bào)房東信息則不可避免產(chǎn)生租賃房產(chǎn)稅，于是大多數(shù)房東以漲價(jià)作為籌碼，限制租房者申報(bào)相關(guān)信息。

租賃房產(chǎn)稅相當(dāng)少，與房屋持有層面的房產(chǎn)稅不可同日而語(yǔ)。收入就那么點(diǎn)，想要把稅收成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，這個(gè)算盤未必打得響。

04

會(huì)不會(huì)降房?jī)r(jià)？

會(huì)不會(huì)降房?jī)r(jià)，這是所有人最關(guān)心的問(wèn)題。

從短期而言，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)有直接影響。這一政策，不僅具有強(qiáng)烈的心理利空效應(yīng)，而且還會(huì)對(duì)炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，拋盤會(huì)比較突出，這對(duì)房?jī)r(jià)顯然會(huì)構(gòu)成利空。

但從中長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要在持有層面，對(duì)于遏制投機(jī)炒房有一定效果。但相比而言，貨幣環(huán)境、土地供給制度、人口流入流出規(guī)模，在其中發(fā)揮的作用更大。

所以，房地產(chǎn)稅從越熱到落地，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生顯著影響。這種影響，隨著房地產(chǎn)稅的推出而不斷弱化。

一個(gè)明顯例證，歐美國(guó)家多半都有房地產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)卻未隨之而起起落落。

05

哪些城市會(huì)開(kāi)征？

不是每個(gè)城市都有“資格”開(kāi)征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是一塊肥肉，能為地方提供穩(wěn)定稅源，但經(jīng)濟(jì)基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，貿(mào)然開(kāi)征房產(chǎn)稅，不僅收不到多少稅，反而有可能讓本地樓市出現(xiàn)大問(wèn)題。

所以，會(huì)不會(huì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，能不能收到房地產(chǎn)稅，這是檢驗(yàn)城市發(fā)展水平高低的一塊試金石。

在后土地財(cái)政時(shí)代，幾乎所有城市都會(huì)面臨財(cái)政收入下滑的危機(jī)，都有動(dòng)力來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實(shí)力。

按照此前財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的十二字方針，房產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，也不會(huì)在所有城市同步推進(jìn)。

這就給了部分城市以喘息之機(jī)。

06

幾個(gè)結(jié)論

房地產(chǎn)稅涉及方方面面，不容小覷。

其一，開(kāi)征房地產(chǎn)稅已經(jīng)沒(méi)有懸念，當(dāng)然也不會(huì)立刻到來(lái)。因?yàn)槎愂辗ǘ?，房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)立法、審議和落地的一系列法律程序，穩(wěn)步推進(jìn)是大概率事件。

其二，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生影響，這是就短期而言。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅不僅影響市場(chǎng)預(yù)期，而且還會(huì)炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng)，從而帶來(lái)一定的拋盤可能，這對(duì)于樓市將會(huì)形成重壓。

其三，房地產(chǎn)稅未必能轉(zhuǎn)嫁給租房者。全國(guó)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，租賃市場(chǎng)正在大步推進(jìn)，加上房產(chǎn)稅帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場(chǎng)。未來(lái)，租房市場(chǎng)未必還是賣方市場(chǎng)，想要把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者談何容易？

其四，就中長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)稅的影響不及經(jīng)濟(jì)、金融、土地和人口。一個(gè)城市房?jī)r(jià)如何走，不僅要看經(jīng)濟(jì)基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制于金融大環(huán)境，房地產(chǎn)稅在其中的影響不是決定性的。

其五，房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)剛需設(shè)置一定免征面積。按照國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)剛需和投機(jī)一刀切，剛需一般都能獲得相應(yīng)的免征面積，而擁有多套房的，或許會(huì)面臨累進(jìn)稅率的制約。

所以，千萬(wàn)不要低估房地產(chǎn)稅。